Generalunternehmer oder Einzelvergabe: Was lohnt sich wirklich?
Qemal Ismaili, Geschäftsführer und Projektleiter, Arcovia GmbH
Kurze Antwort: Die Einzelvergabe ist auf dem Papier etwa 5 bis 12 Prozent günstiger, weil der Zuschlag des Generalunternehmers für Koordination und Risiko entfällt. Dafür tragen Sie dieses Risiko selbst und investieren je nach Projektgrösse 150 bis 400 Stunden eigene Zeit. Wer diese Stunden realistisch bewertet, landet bei den meisten Einfamilienhäusern etwa gleichauf.
Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, welches Modell billiger ist, sondern welches Risiko Sie tragen wollen und können.
Was die beiden Modelle unterscheidet
Bei der Einzelvergabe schliessen Sie mit jedem Gewerk einen eigenen Werkvertrag: Baumeister, Zimmermann, Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung, Gipser, Maler, Plattenleger, Küche, Bodenbeläge. Bei einem Einfamilienhaus sind das schnell fünfzehn bis fünfundzwanzig Verträge. Sie koordinieren die Reihenfolge, Sie prüfen jede Rechnung, und wenn der Elektriker zwei Wochen zu spät kommt und deshalb der Gipser nicht anfangen kann, ist das Ihr Problem.
Beim Generalunternehmer schliessen Sie einen einzigen Werkvertrag zu einem Festpreis. Der GU vergibt die Gewerke, koordiniert sie und schuldet Ihnen das fertige Werk zum vereinbarten Termin. Verzögert sich ein Subunternehmer, ist das das Problem des GU.
Der ehrliche Kostenvergleich
| Einzelvergabe | Generalunternehmer | |
|---|---|---|
| Bausumme | 100 % | 105 bis 112 % |
| Ihr Zeitaufwand | 150 bis 400 Std. | 20 bis 40 Std. |
| Kostensicherheit | gering bis mittel | hoch, Festpreis |
| Terminsicherheit | Sie tragen das Risiko | GU trägt das Risiko |
| Flexibilität bei Änderungen | hoch | mittel, kostet Nachträge |
| Ansprechpartner bei Mängeln | je Gewerk einzeln | einer |
Der Aufschlag des Generalunternehmers ist kein Aufpreis für dieselbe Leistung. Er kauft Ihnen zwei Dinge ab: die Koordinationsarbeit und das Risiko, dass etwas schiefgeht. Ob Ihnen das den Betrag wert ist, hängt davon ab, wie viel Ihre Zeit wert ist und wie gut Sie nachts schlafen, wenn ein Termin wackelt.
Der dritte Weg, den kaum jemand erwähnt
Zwischen den beiden Extremen gibt es eine Variante, die für viele private Bauherren die beste ist: Einzelvergabe mit professioneller Bauleitung.
Sie behalten die Verträge mit den einzelnen Unternehmern und damit die Kostentransparenz. Die Koordination, Rechnungskontrolle und Bauführung übernimmt ein Baumanagement-Büro gegen Honorar. Sie zahlen dafür typischerweise 6 bis 10 Prozent der Bausumme statt eines GU-Zuschlags, sehen aber jede Offerte und jede Rechnung im Original.
Der entscheidende Unterschied zum GU: Das Baumanagement-Büro verdient nicht an der Vergabe. Es hat kein Interesse daran, dass ein bestimmter Unternehmer den Zuschlag erhält. Beim Generalunternehmer wissen Sie nie genau, wie viel von Ihrem Geld beim ausführenden Handwerker ankommt.
Tipp
Fragen Sie einen Generalunternehmer, ob er Ihnen die Werkverträge mit den Subunternehmern offenlegt. Die Antwort sagt Ihnen mehr über die Zusammenarbeit als jede Referenzliste.
Woran Sie einen seriösen Anbieter erkennen
Unabhängig vom Modell gibt es Merkmale, die zuverlässig zwischen seriös und riskant unterscheiden:
- Der Preis ist nach BKP gegliedert, nicht eine Zahl - Ausschlüsse stehen schriftlich im Vertrag - Zahlungsplan folgt dem Baufortschritt - SIA 118 ist als Grundlage vereinbart - Termine mit Konventionalstrafe hinterlegt - Referenzen mit Adresse, nicht nur Bilder Vorsicht ist geboten, wenn eine Offerte deutlich unter den anderen liegt. In neun von zehn Fällen fehlt dort eine Position, die später als Nachtrag zurückkommt, dann aber ohne Wettbewerb kalkuliert wird.
Unsere Empfehlung
Bauen Sie zum ersten Mal, haben Sie einen Vollzeitjob und ein Budget ohne grossen Spielraum? Dann nehmen Sie einen Generalunternehmer oder eine Einzelvergabe mit Bauleitung. Der Aufschlag ist gut investiert.
Haben Sie Bauerfahrung, Zeit und belastbare Nerven? Dann kann die Einzelvergabe in Eigenregie funktionieren, und Sie sparen tatsächlich Geld.
Was wir nicht empfehlen: Einzelvergabe ohne Erfahrung und ohne Bauleitung. Das ist die Variante, bei der wir am häufigsten mitten im Projekt gerufen werden.